Resposta gerada pelo Jus IA
Sim, no acervo do Jusbrasil existem precedentes que corroboram a tese de que a obrigação condominial possui natureza propter rem, o que permite que o imóvel gerador das despesas seja penhorado para pagamento da dívida, conforme jurisprudência do STJ e art. 1.345 do CC/02.
O Jusbrasil processou um grande volume de casos e selecionou 188 julgados que se alinham a essa interpretação. A seguir, vamos abordar alguns julgados que corroboram essa tese.
Jurisprudência selecionada sobre essa tese:
Caso julgado pelo STJ em 2023: O caso envolve a Companhia de Habitação Popular de Curitiba, que contesta a penhora de um imóvel de sua propriedade, em razão de débitos condominiais. A controvérsia gira em torno da natureza propter rem da dívida condominial, que permite a penhora do imóvel mesmo sem a participação do proprietário na fase de conhecimento do processo. A Companhia argumenta ilegitimidade passiva, alegando que a execução não pode atingir terceiros que não integraram o título executivo judicial, defendendo a nulidade da penhora sobre seu bem. 1
Caso julgado pelo STJ em 2023: O caso trata de um agravo interno interposto pela Companhia de Habitação Popular de Curitiba contra decisão que permitiu a penhora de imóvel para cobrança de dívida condominial, mesmo sem a participação do proprietário na fase de conhecimento do processo. A controvérsia gira em torno da natureza da dívida condominial como obrigação propter rem, que vincula o proprietário atual ao débito, independentemente de ter figurado no polo passivo da ação original. A agravante argumenta que a decisão contraria a jurisprudência do STJ, que não admitiria a execução de bens de terceiros não envolvidos na fase de conhecimento. 2
Caso julgado pelo STJ em 2022: O caso trata de uma ação de arbitramento de aluguel proposta por uma coproprietária que não usufrui do imóvel, contra os coproprietários que o utilizam exclusivamente. A controvérsia gira em torno da possibilidade de penhora do imóvel, considerado bem de família, para pagamento de aluguéis devidos pela utilização exclusiva por um dos coproprietários. Os recorrentes argumentam pela impenhorabilidade do bem de família, enquanto a recorrida defende a penhora com base na obrigação propter rem, que afasta a proteção do bem de família em casos de dívidas condominiais. 3
Caso julgado pelo STJ em 2022: O caso envolve a Companhia de Habitação Popular de Curitiba, que interpôs agravo interno contra decisão que negou provimento a recurso especial. A controvérsia gira em torno da responsabilidade por débitos condominiais após a retomada de imóvel pela promitente vendedora, que alega que a obrigação de pagar as taxas recai sobre o promissário comprador. A empresa argumenta que a penhora do imóvel é indevida, pois não participou da fase de conhecimento da ação de cobrança, mas o Tribunal de origem sustentou que, devido à natureza propter rem das dívidas condominiais, a responsabilidade recai sobre o atual proprietário do imóvel. 4
Caso julgado pelo STJ em 2017: Ainda não há um resumo dos fatos para este caso, mas ele é relevante porque compartilha a mesma linha argumentativa que fundamenta a tese. 5
Caso julgado pelo STJ em 2012: O caso trata de uma ação de cobrança movida por um conjunto habitacional em face de uma companhia de habitação, visando o pagamento de taxas condominiais em atraso. A recorrente pleiteou que a penhora recaísse sobre o imóvel relacionado à dívida, argumentando que se trata de obrigação propter rem, enquanto a parte recorrida defendeu a viabilidade da penhora on line, conforme a ordem de preferência legal estabelecida no Código de Processo Civil. A controvérsia central reside na possibilidade de a penhora de dinheiro ser considerada mais eficaz e menos onerosa ao devedor do que a penhora do imóvel. 6
Caso julgado pelo TJ-SP em 2024: Ainda não há um resumo dos fatos para este caso, mas ele é relevante porque compartilha a mesma linha argumentativa que fundamenta a tese. 7
Caso julgado pelo TJ-PR em 2024: O caso trata de um agravo de instrumento contra decisão que deferiu a penhora de um imóvel em execução de título extrajudicial por inadimplência de cotas condominiais. A agravante argumenta que, sendo o imóvel alienado fiduciariamente, a responsabilidade pelas taxas condominiais é do fiduciante, e que a penhora viola o direito de propriedade e a Lei no 9.514/1997. Defende ainda que a penhora de bens alienados fiduciariamente é impenhorável, sendo possível apenas a penhora dos direitos decorrentes do contrato, e que não tem relação com o débito condominial. 8
Caso julgado pelo TJ-SP em 2024: O caso envolve um agravo de instrumento interposto por um condomínio contra a decisão que indeferiu o pedido de penhora de um imóvel devedor de despesas condominiais. O agravante argumenta que a dívida é propter rem, o que justifica a penhora do imóvel, visando proteger os interesses dos demais condôminos. A decisão inicial foi baseada na existência de diligências mais céleres, mas o agravante sustenta que a ordem do art. 835 do CPC não é absoluta, priorizando o interesse do exequente na satisfação do crédito condominial. 9
Caso julgado pelo TJ-SP em 2024: O caso trata de um agravo de instrumento interposto por uma herdeira em um cumprimento de sentença referente a despesas condominiais, questionando sua inclusão no polo passivo da ação, alegando que deveria ser o espólio a figurar. A agravante argumenta que não recebeu valores da herança, que o inventário está em andamento e que a avaliação do imóvel foi realizada de forma irregular por um oficial de justiça. A discussão envolve a legitimidade da herdeira para responder pela dívida e a validade da avaliação do bem penhorado, que foi contestada sem apresentação de elementos concretos que a desabonassem. 10
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